Vous achetez un logement loué : comment le récupérer ?
Mardi 20 avril 2021
Si vous voulez acheter un appartement ou une maison occupé par un locataire. Le bail en cours va se poursuivre, dans les mêmes conditions. Si vous souhaitez occuper le logement! Vous pourrez le faire, avec certains délais.
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La loi ALUR impose de respecter un délai de 2 ans !
Il n'est pas toujours possible d'habiter un logement que vous voulez acheter. Si un locataire est déjà en place, tout dépendra de l'échéance du bail en cours à la date de l'acte authentique. Lorsqu’un propriétaire vend son bien avec un locataire en place. Il peut décider de vendre son bien avec le bail en cours ou bien il peut notifier cette vente à son locataire. Cela permettra pour purger le droit de préemption du locataire. Cela se fait au terme du bail de 3 ans, à notifier 6 mois avant la fin du bail par courrier AR. Si le locataire n’est pas intéressé et souhaite rester locataire, le propriétaire vendra donc le bien avec le locataire. L’acquéreur devra obligatoirement reconduire pour une durée minimum de 2 ans le bail locatif qui le lie avec le locataire. À l’issue de ce contrat de bail, si vous souhaitez récupérer votre logement pour y habiter, vous devez respecter impérativement les règles de préavis : informer votre locataire 6 mois avant la fin du bail en location vide et au moins 3 mois avant en location meublée.
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Acheter un logement loué : un rabais de 10 à 15%
Acheter un logement déjà loué vous permettra de bénéficier d'une décote du prix de vente de 10 à 15% par rapport à un logement vide. Un rabais correspondant à plusieurs critères parmi lesquels la durée du bail restante, le montant du loyer par rapport au marché et l’ancienneté du locataire dans le bien.
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Acheter un bien loué en loi 1948
La décote peut être encore plus importante si le logement que vous venez d’acquérir est soumis à la loi de 1948 (logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes). Ce régime propose des loyers peu élevés et fait bénéficier le locataire et ses proches d'un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail. Si le champ d'application de cette loi se restreint progressivement (seuls les logements dont les locataires sont entrés dans les lieux avant le 23 décembre 1986 continuent d’en bénéficier, sous certaines conditions), il se peut que votre locataire fasse partie de ces derniers privilégiés. Vous pouvez alors lui donner congé si vous souhaitez habiter les lieux mais devrez lui proposer une solution de relogement conforme à ses besoins. La reprise pour y habiter ne peut néanmoins pas être exercée si le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources annuelles inférieures à 27 381,90 € (c'est-à-dire 1,5 fois le montant annuel du Smic brut).
Nue-propriété, usufruit, démembrement de propriété... Ca veut dire quoi ?
Dimanche 21 mars 2021
La propriété d’un bien peut être divisée au profit de plusieurs personnes. Ce démembrement fait apparaitre un usufruitier et un nu-propriétaire. Qu’est-ce que cela signifie, quels sont leurs droits ?
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Dès que vous passez devant un notaire pour l’acquisition d’un bien immobilier vous obtenez le droit d’en disposer comme bon vous semble, évidemment en respectant un cadre légal. En termes juridiques, cette jouissance est composée de 3 éléments :
L’usus : indique que le propriétaire a le droit de faire usage du bien comme bon lui semble, mais cela n’inclut pas la notion d’en tirer profit, notamment en le mettant en location.
L’abusus : désigne le droit de disposer du bien pour le vendre, le transmettre ou d’en modifier la nature.
Le fructus : signifie que le propriétaire a le droit de tirer profit du bien immobilier, ou pour reprendre l’étymologie du terme, en récolter les fruits.
La pleine propriété est l’addition de ces trois éléments. Lorsqu’il est décidé de séparer usus, fructus et abusus, on parle de démembrement de propriété.
Que veut dire nue-propriété et usufruit ? Vous l’aurez compris, la pleine propriété n’est plus effective lorsqu’usus, abusus et fructus ne sont plus aux mains d’un seul et même propriétaire. D’un côté, reste l’abusus que l’on nomme alors la nue-propriété et qui permet au détenteur de disposer du bien, mais sans avoir le droit de l’utiliser. De l’autre côté sont réunis l’usus et le fructus dans ce que l’on nomme l’usufruit qui est effectif durant toute la durée de vie du bénéficiaire à moins que le terme ait été prévu par contrat. Pour résumer :
Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien pour le vendre (avec accord de l’usufruitier), mais n’a pas le droit de l’occuper ou de percevoir des loyers.
L’usufruitier a le droit d’occuper le bien, de percevoir des loyers s’il le souhaite, mais n’a pas le droit de le vendre sans l’accord du nu-propriétaire.
Les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?
L’usufruitier veille à conserver le bien en bon état. Il doit payer la taxe d’habitation et la taxe foncière ainsi que toutes les réparations d’entretien.
Le nu-propriétaire prend à sa charge toutes les réparations concernant le gros œuvre à moins qu’il soit avéré que la détérioration du bien est due au mauvais entretien de l’usufruitier.
Pourquoi « démembrer » un bien immobilier ?
Dans la majorité des cas, le démembrement d’un bien vise à réduire la fiscalité lors d’une succession. En donnant à leurs enfants la nue-propriété pour ne conserver que l’usufruit, les parents transmettent une partie de leur bien tout en gardant la jouissance. Au décès des donateurs, donc des parents, la pleine propriété est automatiquement reconstituée pour les enfants, mais il n’y a aucun droit à payer sur la valeur de l’usufruit. C’est aussi le moyen pour un conjoint survivant de jouir du patrimoine de l’époux ou l’épouse décédée. Les enfants de la personne défunte deviennent nu-propriétaire du bien jusqu’au décès de l’usufruitier.
