Vous achetez un logement loué : comment le récupérer ?
Mardi 30 juillet 2019
Si vous voulez acheter un appartement ou une maison occupé par un locataire. Le bail en cours va se poursuivre, dans les mêmes conditions. Si vous souhaitez occuper le logement! Vous pourrez le faire, avec certains délais.
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La loi ALUR impose de respecter un délai de 2 ans !
Il n'est pas toujours possible d'habiter un logement que vous voulez acheter. Si un locataire est déjà en place, tout dépendra de l'échéance du bail en cours à la date de l'acte authentique. Lorsqu’un propriétaire vend son bien avec un locataire en place. Il peut décider de vendre son bien avec le bail en cours ou bien il peut notifier cette vente à son locataire. Cela permettra pour purger le droit de préemption du locataire. Cela se fait au terme du bail de 3 ans, à notifier 6 mois avant la fin du bail par courrier AR. Si le locataire n’est pas intéressé et souhaite rester locataire, le propriétaire vendra donc le bien avec le locataire. L’acquéreur devra obligatoirement reconduire pour une durée minimum de 2 ans le bail locatif qui le lie avec le locataire. À l’issue de ce contrat de bail, si vous souhaitez récupérer votre logement pour y habiter, vous devez respecter impérativement les règles de préavis : informer votre locataire 6 mois avant la fin du bail en location vide et au moins 3 mois avant en location meublée.
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Acheter un logement loué : un rabais de 10 à 15%
Acheter un logement déjà loué vous permettra de bénéficier d'une décote du prix de vente de 10 à 15% par rapport à un logement vide. Un rabais correspondant à plusieurs critères parmi lesquels la durée du bail restante, le montant du loyer par rapport au marché et l’ancienneté du locataire dans le bien.
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Acheter un bien loué en loi 1948
La décote peut être encore plus importante si le logement que vous venez d’acquérir est soumis à la loi de 1948 (logements construits avant le 1er septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes). Ce régime propose des loyers peu élevés et fait bénéficier le locataire et ses proches d'un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail. Si le champ d'application de cette loi se restreint progressivement (seuls les logements dont les locataires sont entrés dans les lieux avant le 23 décembre 1986 continuent d’en bénéficier, sous certaines conditions), il se peut que votre locataire fasse partie de ces derniers privilégiés. Vous pouvez alors lui donner congé si vous souhaitez habiter les lieux mais devrez lui proposer une solution de relogement conforme à ses besoins. La reprise pour y habiter ne peut néanmoins pas être exercée si le locataire est âgé de plus de 70 ans et dispose de ressources annuelles inférieures à 27 381,90 € (c'est-à-dire 1,5 fois le montant annuel du Smic brut).
